鑫创国际 楼市成交反弹，政策发力回暖信号明显

　　最新数据显示：3月，全国重点50城新建商品住宅成交面积约为1133万平方米，环比增长89%；重点20城二手房成交面积约为1797万平方米，环比增长117%。与此同时，房企销售端也迎来显著反弹，100家典型房企3月单月实现销售权益金额2065.2亿元，环比增长127.1%。

　　3月的楼市表现堪称“超预期”。客观分析原因，不难发现，这一轮成交反弹，既有季节性因素的作用，更离不开政策端的持续发力。

　　据有关机构统计，一季度各地累计出台房地产相关调整政策约160次，其中公积金政策超过60次，占比近38%，成为此轮优化的核心发力点。

　　提高贷款额度、优化贷款次数认定、拓宽提取使用范围、完善缴存政策……看似都属于局部、细微的调整，实质却起到了精准降低刚需和改善型需求购房门槛的作用。

　　以公积金贷款额度提升为例，在不少二三线城市，这意味着一个普通工薪家庭的实际购买力可提升10%至20%，边际效应不容小觑。

　　公积金之外，各地还围绕激活购房需求、去化库存、盘活存量等目标，打出政策组合拳。优化限购限售、发放购房补贴、完善城市更新配套、调整保障性住房政策等措施密集出台，涵盖需求端与供给端、增量与存量、市场与保障多个维度。

　　这种全方位、多层次的施策思路，显示出政策层面对于稳定房地产市场的决心正在转化为系统性的制度安排。

　　尤其值得肯定的是，此轮政策调整并非简单重复过去的“强刺激”路径，而是更加注重因城施策、精准发力。

　　公积金政策的广泛优化，本质上是在不显著增加居民杠杆的前提下，降低合理购房成本；购房补贴、城市更新配套等举措，则更多着眼于激发真实居住需求。将“稳需求”、“去库存”、“保交付”的政策组合在一起，显然有助于避免市场大起大落，为行业软着陆创造条件。

　　当然，对于当前的市场反弹，乐观之余仍应审慎。

　　一方面，环比数据大幅改善，但相较于去年同期，新房成交规模仍有一定差距，显示目前的市场修复尚处于早期阶段；另一方面，城市间分化依然明显，一线及核心二线城市回暖节奏较快，而部分三四线城市去化压力尚未根本缓解。

　　此外，房企债务风险尚未完全出清，部分企业的流动性压力仍需持续关注。

　　展望二季度，随着天气转暖、项目复工加快，叠加前期政策效果逐步显现，楼市成交有望延续温和复苏态势。但市场信心的完全修复，仍需更多积极因素的累积，包括宏观经济基本面的改善、就业与收入预期的稳定，以及保交楼工作的实质性推进。

　　因此，下一步政策应在保持连续性和稳定性的基础上，更加注重精准性和有效性。

　　首先要继续巩固政策成果，防止市场出现大起大落，确保刚性和改善性需求的合理释放；其次，要加快构建房地产发展新模式，推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”，从根本上解决房地产市场结构性矛盾。

　　（作者系特约评论员）

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